Vorbesichtigung (Vorabtermin zur Wohnungsübergabe)

Üblicherweise startet der Vermietungsprozess mit dem Eingang der Mietvertragskündigung des Vormieters. Der Kündigungseingang sollte dem kündigenden Mieter bestätigt werden und einer Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache über den Kündigungstermin hinaus vorsorglich widersprochen werden, so dass das Mietverhältnis nicht stillschweigend fortgeführt wird, sollte der kündigende Mieter nicht fristgerecht ausziehen – allerdings ist in diesem Fall dann in der Folge auch eine Räumungsklage anzustreben. Damit bestmöglich eine reibungslose und leerstandsfreie Anschlussvermietung gewährleistet werden kann, empfiehlt sich eine Vorbesichtigung der Wohnung, die aufgrund fehlenden Rechtsanspruchs ausschließlich im Einvernehmen mit dem Bestandsmieter durchgeführt werden kann und bei der der Zustand der Wohnung bereits im Vorwege vermieterseitig in Augenschein genommen und dem Bestandsmieter mitgeteilt wird, in welchem Zustand die Wohnung zurückzugeben ist und welche Arbeiten in jedem Fall seitens des Mieters noch bis zum Mietvertragsende durchgeführt werden sollen. Diese Vorbesichtigung dient der vorherigen jedoch nicht finalen Abstimmung der aller Voraussicht nach noch mieterseitig auszuführenden Arbeiten inkl. der Beseitigung etwaiger Schäden und möglicher Rückbauten zwecks Vorbereitung einer reibungslosen Übergabe, dennoch hat die Abstimmung im Rahmen dieser Vorbesichtigung keinen Einfluss auf die Rechtslage zum Rückgabezeitpunkt. Vermieterseitig sollte darauf hingewiesen werden, dass eine endgültige Beurteilung erst zum Zeitpunkt der Rückgabe des Mietgegenstandes erfolgen kann, da erst bei unmöbliertem und geräumtem Zustand eine abschließende Beurteilung der erforderlichen Arbeiten erfolgen kann.  Auch sollte in diesem Zuge bereits mit dem Bestandsmieter abgestimmt werden, wann er für entsprechende Wohnungsbesichtigungen potentieller Anschlussmieter zur Verfügung stehen könnte (Arbeitszeiten, Urlaub etc.) und wie kurzfristig entsprechende Terminvereinbarungen für Besichtigungstermine abgestimmt werden können. Im Rahmen der Vorbesichtigung sollte der Vermieter unter Zustimmung des Mieters vorzugsweise bereits entsprechende Wohnungsfotos aufnehmen, die unter Kenntnis des Mieters auch für Insertionen veröffentlicht werden dürfen.

In diesem Zuge sei darauf hingewiesen, dass der Mieter hinsichtlich etwaiger Besichtigungstermine eine entsprechende Mitwirkungspflicht hat, sofern die Besichtigungstermine zu ortsüblicher Zeit und unter Berücksichtigung einer entsprechenden Ankündigungsfrist erfolgen.

Ermittlung der neuen vertraglichen Nettokaltmiete

Bitte beachten Sie, dass für einen neuen Mietvertrag einer in Hamburg belegenen Liegenschaft aufgrund der geltenden Mietpreisbremse nicht die Marktmiete vertraglich vereinbart werden darf, sondern i.d.R. ausschließlich die ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. eines Aufschlages von 10%. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich in Hamburg gemäß einschlägiger Rechtsprechung stets aus dem Hamburger Mietenspiegel.

Vor der entsprechenden Insertion hat der Vermieter daher zunächst zu prüfen, welche Nettokaltmiete er im Zuge der Anschlussvermietung vereinbaren darf. Hierzu ist zunächst das Wohnlagenverzeichnis hinsichtlich der Lagequalität nach normaler oder guter Wohnlage zu prüfen. Diese Lagequalität ist maßgeblich, um die ortsübliche Vergleichsmiete des Hamburger Mietenspiegels entsprechend prüfen zu können. Im Anschluss wird das einschlägige Rasterfeld des Hamburger Mietenspiegels unter Berücksichtigung der Lagequalität des Wohnlagenverzeichnisses, der Wohnungsgröße sowie des Baujahres gesucht.

Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist zunächst der in diesem Mietenspiegel-Rasterfeld ausgewiesene Mittelwert der m²-Miete zu berücksichtigen, sofern nicht zwischenzeitliche umfassende Modernisierungsmaßnahmen eine Klassifizierung in eine andere Baujahrs-Altersklasse rechtfertigen. Das Mietenspiegel-Rasterfeld weist den (arithmetischen) Mittelwert der zu Grunde liegenden Vergleichsmieten sowie eine Mietpreisspanne aus. Liegen wertmindernde oder wertsteigernde Faktoren vor, die gegenüber dem ausgewiesenen Mittelwert einen Preisabschlag oder Preisaufschlag rechtfertigen, so ist dieser entsprechend innerhalb der Spanne abweichend zum Mittelwert zu berücksichtigen. Auch der energetische Zustand gemäß des Energieausweises ist hierbei entsprechend zu berücksichtigen. Zwischenzeitlich wird im Wohnlagenverzeichnis auch der entsprechende Wohnlagenkennwert ausgewiesen, der die Lagequalität innerhalb der normalen sowie guten Wohnlage besser einordnet – befindet sich eine Wohnung zwar in der normalen Wohnlage, der Wohnlagenkennwert weist jedoch einen Wert am oberen Ende zur guten Wohnlage aus, so kann auch die Lagequalität entsprechenden Einfluss auf die Vertragsmiete innerhalb der ausgewiesenen Mietenspanne haben. Hinsichtlich der entsprechenden wertmindernden oder wertsteigernden Faktoren wird auf die Broschüre zum Hamburger Mietenspiegel verwiesen.

Hinweis: Weist ein Mietenspiegel-Rasterfeld weniger als 30 Vergleichsmieten aus, so ist dies entsprechend gekennzeichnet und es wird die tatsächliche Anzahl der eingeflossenen Vergleichsmieten angegeben. Hierbei kann sich der Vermieter nicht zwingend auf den ausgewiesenen Mietwert berufen und eine Querrechnung oder Vergleiche mit anderen Mietenspiegel-Rasterfeldern zwecks Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vornehmen.

Nachdem nunmehr die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt worden ist, mit der anhand der entsprechenden Wohnfläche zzgl. eines prozentualen Aufschlags von 10% die vertragliche Nettokaltmiete ermittelt werden kann, ist zudem noch zu prüfen, ob entsprechende Ausnahmetatbestände greifen, die eine ggf. höhere Vertragsmiete rechtfertigen – dies ist der Fall

  1. für Neubauwohnungen (derzeit erstmalige Nutzung oder Vermietung nach dem 01.10.2014). In diesem Fall kann die marktübliche Nettokaltmiete vertragliche Berücksichtigung finden.
  2. wenn umfassende Modernisierungsarbeiten durchgeführt worden sind, wobei die Rechtsprechung davon ausgeht, dass hierzu einerseits ein wesentlicher Bauaufwand vorliegen muss und die Modernisierungsmaßnahmen zu einem Zustand geführt haben müssen, der dem eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht (BGH-Urteil vom 11.11.2020 -Az. VIII ZR 369/18). Bei einer umfassenden Modernisierung kann ebenfalls die marktübliche Nettokaltmiete vertragliche Berücksichtigung finden.
  3. bei Modernisierungsarbeiten, die in den vergangenen drei Jahren vor Beginn des neuen Mietverhältnisses durchgeführt worden sind. Hierbei darf der Vermieter einen entsprechenden Mietpreisaufschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigen, wenn diese Modernisierungsarbeiten im Sinne von § 559 Ziffer 1-3a oder § 559a Ziffer 1-4 BGB durchgeführt worden sind. Die entsprechenden (ggf. anteiligen) Modernisierungskosten können derzeit zu 8% auf die Jahresnettokaltmiete angerechnet werden, wobei Instandhaltungskosten unberücksichtigt bleiben.
  4. bei einer höheren vorvertraglichen Nettokaltmiete. Sollte somit bereits die vorvertragliche Nettokaltmiete ein Jahr vor Beendigung des vorvertraglichen Mietverhältnisses höher liegen als die ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. des 10%igen Aufschlags, so darf auch im neuen Vertragsverhältnis die vorvertragliche Nettokaltmiete Berücksichtigung finden, die ein Jahr vor Mietvertragsende des vorherigen Mietverhältnisses wirksam gewesen ist.

Insertion

Im Anschluss inseriert der Vermieter unter Berücksichtigung der abgeforderten Pflichtangaben des Energieausweises die Wohnung und beschreibt diese möglichst genau hinsichtlich der Größe, Ausstattung und Lage. Die Veröffentlichung der Wohnanschrift, eines Grundrisses sowie entsprechender Außenfotos des Objektes als auch Innenfotos der Wohnung führen dazu, dass der Vermieter qualifiziertere Anfragen erhält, da sich der Mietinteressent bereits im Vorwege ein sehr gutes Bild über die anzumietende Wohnung machen kann.

Einladung zur Besichtigung / Besichtigungstermin

Nach entsprechender Terminabstimmung mit dem Bestandsmieter können nun entsprechende Besichtigungstermine vereinbart werden. Der Vermieter sollte in diesem Zuge bestmöglich ein Zeitfenster von 1-2 Stunden mit dem Bestandsmieter vereinbaren, in welchem ausgewählte Mietinteressenten vorzugsweise nicht in einem Sammeltermin, sondern im 10-Minutentakt eingeladen werden, so dass der Vermieter auch ausreichend Zeit hat, auf etwaige Fragen der einzelnen Mieter einzugehen.

Im Zuge des Besichtigungstermins hat der Vermieter den potentiellen Mietinteressenten unaufgefordert den entsprechenden Energieausweis des Gebäudes auszuhändigen.

Vorzugsweise sollte der Vermieter eine entsprechende „Vertrauliche Selbstauskunft“ vorbereitet haben, um die potentiellen Mietinteressenten hinsichtlich Name, Adresse, Geburtsdatum, Beruf, Nettoeinkommen sowie der Anzahl der einziehenden Personen sowie etwaiger Haustiere zu befragen und später die Daten hinsichtlich einer Mieterauswahl besser vergleichen zu können – jedoch besteht seitens des Mietinteressenten keine Verpflichtung zur Abgabe einer Vertraulichen Selbstauskunft. Auch empfiehlt es sich in diesem Zuge bereits, sich seitens der potentiellen Mieter auf dem Formular der Vertraulichen Selbstauskunft bestätigen zu lassen, dass keine Zwangsvollstreckungsnahmen gegen den Mietinteressenten eingeleitet sind und er auch nicht privat insolvent ist.

Im Regelfall sollten Sie den Mieter auch im persönlichen Gespräch fragen, warum er überhaupt umziehen möchte. Sofern Angaben zur Änderung der familiären Situation z.B. aufgrund von Nachwuchses und in diesem Zuge der Notwendigkeit des Bezugs einer größeren Wohnung oder ein vorausgegangener Arbeitgeberwechsel mit der etwaigen Erforderlichkeit des Wohnortwechsels als Begründung angegeben wird, so ist dies überprüfbar und in der Regel schlüssig. Achtsam sollten Sie als Vermieter sein, wenn Rechtstreitigkeiten mit dem Vermieter oder ein Schimmelbefall in der derzeitigen Wohnung als Begründung angegeben werden, denn dies könnte ein Indiz dafür sein, dass die gleichen Probleme bei Ihnen auftreten.

Mieterauswahl

Hinsichtlich der Auswahl potentieller Mieter kann an dieser Stelle keine Empfehlung ausgesprochen werden, da dies zum einen von der Beschaffenheit der Wohnung, dem Wohnumfeld als auch vom jeweiligen Vermieter abhängig ist – beispielhaft ob eine Haustierhaltung erlaubt ist. An dieser Stelle soll jedoch erwähnt werden, dass kein Mietinteressent hinsichtlich seiner Herkunft, Hautfarbe oder Religion ausgeschlossen werden darf und die Miethöhe auch nachhaltig durch den potentiellen Mieter absehbar tragbar sein sollte.

Üblicherweise erfolgt im Besichtigungstermin keine unmittelbare Zusage, zumal man auch dem Mietinteressenten Gelegenheit geben sollte, 24 Stunden über die entsprechende Anmietung nachzudenken, so dass beide Seiten auch bewusst ein entsprechendes Mietverhältnis eingehen.

Vermieter sollten die Besichtigung des jeweiligen Mietinteressenten entsprechend dokumentieren, sich vorzugsweise auch noch einmal im Mietvertrag entsprechend bestätigen lassen, dass der Mietinteressent die Wohnung im Vorwege eingehend besichtigt hat, denn ausschließlich durch die im Vorwege durchgeführte Besichtigung, steht dem Mieter kein Widerrufsrecht hinsichtlich des Mietvertrages zu. Schließen Sie einen Mietvertrag mit einem Mieter ab, ohne dass dieser die Wohnung im Vorwege besichtigt hat, sollte dieser in jedem Fall auf das ihm zustehende gesetzliche Widerrufsrecht im gesetzlich erforderlichen Umfang hingewiesen werden, da sich die Widerrufsfrist andernfalls von 14 Tagen auf einen Zeitraum von 14 Tagen zzgl. eines vollständigen Kalenderjahres verlängert, was zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen des Vermieters führen kann.

Mietvertragserstellung

Aufgrund der „Vertraulichen Selbstauskunft“ liegen dem Vermieter bereits alle vertragsrelevanten Daten vor. Es ist jedoch zu empfehlen, dass der Mietinteressent weitere Unterlagen zur Mietvertragsunterzeichnung mitbringt, um eine Prüfung der getätigten Angaben vorzunehmen:

  • Kopie der letzten drei Gehaltsnachweise (angegebenes Nettoeinkommen)
  • Schufa-Eigenauskunft (Privatinsolvenz)
  • Personalausweiskopien (Identitätsangaben)
  • Vermieterbescheinigung des vorhergehenden Vermieters, wobei ein Vermieter nicht zur Abgabe einer solchen Vermieterbescheinigung verpflichtet ist. Diese kann jedoch helfen, eine bessere Einschätzung hinsichtlich der Zahlungsmoral und ggf. anhängiger Mietrechtstreitigkeiten zu erhalten.

Darüber hinaus bietet Ihnen Haus & Grund Rahlstedt zum Preis von derzeit € 18,00 an, einen entsprechenden Mieter-Solvenz-Check durchführen zu lassen.

Der Vermieter muss im Mietvertrag auswählen, auf welcher Basis zukünftige Mieterhöhungen durchgeführt werden sollen. Trifft der Vermieter keine Entscheidung hinsichtlich eines Indexierungs- oder Staffel-Mieterhöhungsverfahrens, so werden künftige Mieterhöhungen auf Basis des jeweiligen Hamburger Mietenspiegels durchgeführt, der alle zwei Jahre (Veröffentlichung jeweils ca. Ende November jedes ungeraden Kalenderjahres) publiziert wird. Aktuell ist eine Index-Mietvereinbarung aufgrund der anhaltenden Inflation vorteilhaft, jedoch sind viele Mieter aufgrund der Inflation entsprechend sensibilisiert. Bei einer Staffel-Mietvereinbarung, bei der die Mietpreise bereits heute für die kommenden Jahre verbindlich festgelegt werden, unterliegt jede festgelegte Staffelmiete zum jeweiligen Zeitpunkt der Einhaltung und Überprüfung im Rahmen der Mietpreisbremse, zudem ist die Staffel-Mietvereinbarung im Regelfall zeitlich begrenzt, so dass im Anschluss wiederum des gesetzliche Mieterhöhungsverfahren zur Anwendung kommt.

Ergänzend hat ein Vermieter zu berücksichtigen, dass er bei der Wahl des Index- oder Mieterhöhungsverfahrens auf Modernisierungsmieterhöhungen verzichtet, insoweit die Modernisierungsmaßnahmen nicht auf Grund von Umständen durchgeführt worden sind, die er nicht zu vertreten hat – somit i.d.R. eine gesetzliche Pflicht zu den Modernisierungsmaßnahmen geführt hat.

Auch hier ist es schwierig, eine Empfehlung hinsichtlich der künftigen Mieterhöhungsmethode auszusprechen (ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietenspiegels / Staffel / Index), da die Wahl insbesondere unter Berücksichtigung künftig angestrebter Modernisierungsmaßnahmen getroffen werden sollte und für die Zukunft schwer eingeschätzt werden kann, wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Inflation entwickeln wird.

Vielfach gehen Vermieter aufgrund des Aufwands des Vermietungsprozesses und ggf. der wiederholten Zahlung einer Maklercourtage für den Vermietungsprozess dazu über, einen Kündigungsausschluss im Mietvertrag zu vereinbaren, der auf max. 4 Jahre ab Vertragsunterzeichnung (Achtung: nicht Mietbeginn) gesetzlich beschränkt ist.

Hinweis: Hiervon abweichend ist der qualifizierte Zeitmietvertrag zu sehen, der ungeachtet der vorstehenden 4-Jahres-Frist auch einen längeren Zeitraum berücksichtigen kann und eher als Ausnahme gesehen werden kann. Bei einem Zeitmietvertrag ist eine Kündigung des Mietverhältnisses während der Vertragslaufzeit ausgeschlossen, jedoch bleibt das Recht zur fristlosen Kündigung bei berechtigten Gründen selbstverständlich bestehen. Ein Zeitmietvertrag muss ein eindeutiges Mietvertragsende sowie einen konkreten Befristungsgrund ausweisen, der auch bei Fristende noch Bestand hat – beispielhaft ist die pauschale Begründung der Eigennutzung zu ungenau (wer zieht nach Mietvertragsende in die Mietwohnung aus welchem Grunde zu diesem Termin ein). Wird der konkrete Befristungsgrund vermieterseitig nicht benannt oder liegt dieser bei Fristende nicht mehr vor, so geht das Gesetz von einem unbefristeten Mietvertrag aus. Das Gesetz führt derzeit ausschließlich drei berechtigte Gründe für die berechtigte Befristung an, deren Begründung ausführlich und möglichst genau vertraglich festgehalten werden sollten:

  1. Der Vermieter oder nahe Angehörige möchten die Wohnung nach Ablauf der Befristung selbst nutzen.
  2. Der Vermieter möchte die Wohnung abreißen oder sie so umfassend sanieren, dass sie während der Renovierungsarbeiten nicht mehr bewohnbar ist.
  3. Der Vermieter möchte die Wohnung an MitarbeiterInnen einer Firma vermieten, die zu einer Dienstleistung verpflichtet sind – die Wohnung gälte dann als Werksmietwohnung.

Hinweis: Die ausschließliche Berücksichtigung des wortgleichen Inhaltes einer der drei vorstehenden Befristungsgründe dürfte im Regelfall zu unspezifiziert und somit unzureichend sein.

Zuletzt sei noch darauf hingewiesen, dass der Vermieter eine Mietkaution im Rahmen der gesetzlichen Höchstgrenze von drei Nettokaltmieten mietvertraglich vereinbaren sollte, da im Rückstands- oder mieterseitig verschuldeten Mangelfall die Mietkaution erfahrungsgemäß selbst bei Berücksichtigung der gesetzlichen Höchstgrenze i.d.R. unzureichend ist.

Wohnungsrückgabe und Wohnungsübergabe

Im Optimalfall ist die Wohnung bereits vermietet, bevor der Bestandsmieter ausgezogen ist, so dass eine reibungslose Anschlussvermietung gewährleistet ist.

Sowohl bei der Rückgabe als auch bei der Übergabe des Mietgegenstandes ist der Zustand der Wohnung entsprechend zu dokumentieren, wobei die Rückgabe seitens des Bestandsmieters nicht zwingend einer Beteiligung seitens des Vermieters bedarf – insbesondere sind auch die zu übergebenden Schlüssel sowie Zählerstände für Strom (Wohnungsstrom und ggf. Nachtspeicherheizung), für die Wasseruhren (Kaltwasserzähler und ggf. Warmwasserzähler) sowie für Gas (bei Gasetagenheizungen) entsprechend zu dokumentieren. Technische Anlagen (Küchengeräte / Steckdosen / Wasserentnahmestellen u.a.) sollten vermieterseitig in diesem Zuge geprüft werden, selbst wenn es sich hierbei um Instandhaltungsarbeiten handelt, die ohnehin dem Vermieter obliegen.

Auch kann der Vermieter die entsprechenden Zählerwerte der Heizkostenverteiler entsprechend dokumentieren, um eine kostenpflichtige Zwischenablesung des Wärmemessdienstleisters zu vermeiden. Diese Kosten der Zwischenablesung sind im Übrigen ausschließlich umlagefähig, sofern diese Umlagefähigkeit ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist. Andernfalls erfolgt die Verteilung der unterjährigen Heizkosten auf Basis der gesetzlichen Gradtagstabelle – dieses Verfahren ist in den neueren Mietverträgen von Haus & Grund Rahlstedt entsprechend aufgenommen und somit auch zwischen den Mietvertragsparteien i.d.R. vereinbart.

Das jeweilige Protokoll ist eine entsprechende Bestandsaufnahme des Mietgegenstandes und aus rechtlichen Gründen sollten hierin keine individuellen Vereinbarungen aufgenommen werden. Ein Vermieter hat das Recht und auch angemessene Zeit, entsprechende Ansprüche nach einer erfolgten Rückgabe zu prüfen, so dass er auch hinsichtlich des Verbleibs der Kaution bspw. zwecks                          (Teil-)Einbehalts der Mietkaution im Nachgang entscheiden kann.

Im Optimalfall sind die Protokollinhalte mit dem ausziehenden sowie dem Neu-Mieter insbesondere im Hinblick auf die Anzahl der Schlüssel sowie der Zählerstände identisch, so dass der Vermieter nicht mit entsprechenden Interimsverbräuchen belastet wird. Sollte die Rückgabe nicht vertragsgemäß erfolgen, so ist der ausziehende Mieter binnen einer Nachfrist zur Nachbesserung aufzufordern. Befindet sich der Mietgegenstand nicht in vertragsgemäßen Zustand und kommt der Mieter der Aufforderung zur Nachbesserung nicht (im erforderlichen Umfang) nach, so können dem Vermieter unterschiedliche Ansprüche zustehen, die im Rahmen einer Rechtsberatung bei Haus & Grund erörtert werden sollten. Können entsprechende Nachbesserungen einvernehmlich durch Abgeltung / Aufrechnung mit der Mietkaution geregelt werden, so empfiehlt es sich, eine separate Vereinbarung zu treffen und einen Kautionseinbehalt abzustimmen, so dass rechtliche Auseinandersetzungen weitestgehend vermieden werden und der Prozess der Anschlussvermietung nicht verzögert wird. Der Mieter ist auf das ihm gesetzlich zustehende Widerrufsrecht im erforderlichen Umfang hinzuweisen.

Abschließend ist dem Vermieter noch anzuraten, die entsprechenden Versorger für Strom, Wasser und ggf. Gas hinsichtlich der Mieterfluktuation unter jeweiliger Angabe der Zählernummer und dem Zählerstand zu informieren, da sich der Versorger hinsichtlich seiner Forderungen regelmäßig zunächst an den Vermieter wendet, sofern sich der neue Mieter nicht ordnungsgemäß und zeitnah anmeldet.

Einzug

Für Schäden, die im Zuge des Einzuges am Objekt entstehen, haftet der Mieter. Hat er für den Umzug einen Dienstleister beauftragt, so kann er sich im Innenverhältnis an diesem schadlos halten. Um eine Differenzierung zwischen Alt- und Neuschäden eindeutig vornehmen zu können, empfiehlt sich eine photographische Dokumentation des Mietgegenstandes sowie des Treppenhauses seitens des Vermieters zum Mietbeginn.

Nach Übergabe der Wohnung an den neuen Mieter hat der Vermieter eine entsprechende Wohnungsgeberbestätigung auszustellen und dem Mieter zu übergeben, die alle im Haushalt lebenden Personen berücksichtigt. Die Wohnungsgeberbestätigung dient dem Mieter zur An- bzw. Ummeldung des Wohnsitzes.

Der Vermietungsprozess in Hamburg ohne Makler

Vorbesichtigung (Vorabtermin zur Wohnungsübergabe)

Üblicherweise startet der Vermietungsprozess mit dem Eingang der Mietvertragskündigung des Vormieters. Der Kündigungseingang sollte dem kündigenden Mieter bestätigt werden und einer Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache über den Kündigungstermin hinaus vorsorglich widersprochen werden, so dass das Mietverhältnis nicht stillschweigend fortgeführt wird, sollte der kündigende Mieter nicht fristgerecht ausziehen – allerdings ist in diesem Fall dann in der Folge auch eine Räumungsklage anzustreben. Damit bestmöglich eine reibungslose und leerstandsfreie Anschlussvermietung gewährleistet werden kann, empfiehlt sich eine Vorbesichtigung der Wohnung, die aufgrund fehlenden Rechtsanspruchs ausschließlich im Einvernehmen mit dem Bestandsmieter durchgeführt werden kann und bei der der Zustand der Wohnung bereits im Vorwege vermieterseitig in Augenschein genommen und dem Bestandsmieter mitgeteilt wird, in welchem Zustand die Wohnung zurückzugeben ist und welche Arbeiten in jedem Fall seitens des Mieters noch bis zum Mietvertragsende durchgeführt werden sollen. Diese Vorbesichtigung dient der vorherigen jedoch nicht finalen Abstimmung der aller Voraussicht nach noch mieterseitig auszuführenden Arbeiten inkl. der Beseitigung etwaiger Schäden und möglicher Rückbauten zwecks Vorbereitung einer reibungslosen Übergabe, dennoch hat die Abstimmung im Rahmen dieser Vorbesichtigung keinen Einfluss auf die Rechtslage zum Rückgabezeitpunkt. Vermieterseitig sollte darauf hingewiesen werden, dass eine endgültige Beurteilung erst zum Zeitpunkt der Rückgabe des Mietgegenstandes erfolgen kann, da erst bei unmöbliertem und geräumtem Zustand eine abschließende Beurteilung der erforderlichen Arbeiten erfolgen kann.  Auch sollte in diesem Zuge bereits mit dem Bestandsmieter abgestimmt werden, wann er für entsprechende Wohnungsbesichtigungen potentieller Anschlussmieter zur Verfügung stehen könnte (Arbeitszeiten, Urlaub etc.) und wie kurzfristig entsprechende Terminvereinbarungen für Besichtigungstermine abgestimmt werden können. Im Rahmen der Vorbesichtigung sollte der Vermieter unter Zustimmung des Mieters vorzugsweise bereits entsprechende Wohnungsfotos aufnehmen, die unter Kenntnis des Mieters auch für Insertionen veröffentlicht werden dürfen.

In diesem Zuge sei darauf hingewiesen, dass der Mieter hinsichtlich etwaiger Besichtigungstermine eine entsprechende Mitwirkungspflicht hat, sofern die Besichtigungstermine zu ortsüblicher Zeit und unter Berücksichtigung einer entsprechenden Ankündigungsfrist erfolgen.

Ermittlung der neuen vertraglichen Nettokaltmiete

Bitte beachten Sie, dass für einen neuen Mietvertrag einer in Hamburg belegenen Liegenschaft aufgrund der geltenden Mietpreisbremse nicht die Marktmiete vertraglich vereinbart werden darf, sondern i.d.R. ausschließlich die ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. eines Aufschlages von 10%. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich in Hamburg gemäß einschlägiger Rechtsprechung stets aus dem Hamburger Mietenspiegel.

Vor der entsprechenden Insertion hat der Vermieter daher zunächst zu prüfen, welche Nettokaltmiete er im Zuge der Anschlussvermietung vereinbaren darf. Hierzu ist zunächst das Wohnlagenverzeichnis hinsichtlich der Lagequalität nach normaler oder guter Wohnlage zu prüfen. Diese Lagequalität ist maßgeblich, um die ortsübliche Vergleichsmiete des Hamburger Mietenspiegels entsprechend prüfen zu können. Im Anschluss wird das einschlägige Rasterfeld des Hamburger Mietenspiegels unter Berücksichtigung der Lagequalität des Wohnlagenverzeichnisses, der Wohnungsgröße sowie des Baujahres gesucht.

Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist zunächst der in diesem Mietenspiegel-Rasterfeld ausgewiesene Mittelwert der m²-Miete zu berücksichtigen, sofern nicht zwischenzeitliche umfassende Modernisierungsmaßnahmen eine Klassifizierung in eine andere Baujahrs-Altersklasse rechtfertigen. Das Mietenspiegel-Rasterfeld weist den (arithmetischen) Mittelwert der zu Grunde liegenden Vergleichsmieten sowie eine Mietpreisspanne aus. Liegen wertmindernde oder wertsteigernde Faktoren vor, die gegenüber dem ausgewiesenen Mittelwert einen Preisabschlag oder Preisaufschlag rechtfertigen, so ist dieser entsprechend innerhalb der Spanne abweichend zum Mittelwert zu berücksichtigen. Auch der energetische Zustand gemäß des Energieausweises ist hierbei entsprechend zu berücksichtigen. Zwischenzeitlich wird im Wohnlagenverzeichnis auch der entsprechende Wohnlagenkennwert ausgewiesen, der die Lagequalität innerhalb der normalen sowie guten Wohnlage besser einordnet – befindet sich eine Wohnung zwar in der normalen Wohnlage, der Wohnlagenkennwert weist jedoch einen Wert am oberen Ende zur guten Wohnlage aus, so kann auch die Lagequalität entsprechenden Einfluss auf die Vertragsmiete innerhalb der ausgewiesenen Mietenspanne haben. Hinsichtlich der entsprechenden wertmindernden oder wertsteigernden Faktoren wird auf die Broschüre zum Hamburger Mietenspiegel verwiesen.

Hinweis: Weist ein Mietenspiegel-Rasterfeld weniger als 30 Vergleichsmieten aus, so ist dies entsprechend gekennzeichnet und es wird die tatsächliche Anzahl der eingeflossenen Vergleichsmieten angegeben. Hierbei kann sich der Vermieter nicht zwingend auf den ausgewiesenen Mietwert berufen und eine Querrechnung oder Vergleiche mit anderen Mietenspiegel-Rasterfeldern zwecks Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vornehmen.

Nachdem nunmehr die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt worden ist, mit der anhand der entsprechenden Wohnfläche zzgl. eines prozentualen Aufschlags von 10% die vertragliche Nettokaltmiete ermittelt werden kann, ist zudem noch zu prüfen, ob entsprechende Ausnahmetatbestände greifen, die eine ggf. höhere Vertragsmiete rechtfertigen – dies ist der Fall

  1. für Neubauwohnungen (derzeit erstmalige Nutzung oder Vermietung nach dem 01.10.2014). In diesem Fall kann die marktübliche Nettokaltmiete vertragliche Berücksichtigung finden.
  2. wenn umfassende Modernisierungsarbeiten durchgeführt worden sind, wobei die Rechtsprechung davon ausgeht, dass hierzu einerseits ein wesentlicher Bauaufwand vorliegen muss und die Modernisierungsmaßnahmen zu einem Zustand geführt haben müssen, der dem eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht (BGH-Urteil vom 11.11.2020 -Az. VIII ZR 369/18). Bei einer umfassenden Modernisierung kann ebenfalls die marktübliche Nettokaltmiete vertragliche Berücksichtigung finden.
  3. bei Modernisierungsarbeiten, die in den vergangenen drei Jahren vor Beginn des neuen Mietverhältnisses durchgeführt worden sind. Hierbei darf der Vermieter einen entsprechenden Mietpreisaufschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigen, wenn diese Modernisierungsarbeiten im Sinne von § 559 Ziffer 1-3a oder § 559a Ziffer 1-4 BGB durchgeführt worden sind. Die entsprechenden (ggf. anteiligen) Modernisierungskosten können derzeit zu 8% auf die Jahresnettokaltmiete angerechnet werden, wobei Instandhaltungskosten unberücksichtigt bleiben.
  4. bei einer höheren vorvertraglichen Nettokaltmiete. Sollte somit bereits die vorvertragliche Nettokaltmiete ein Jahr vor Beendigung des vorvertraglichen Mietverhältnisses höher liegen als die ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. des 10%igen Aufschlags, so darf auch im neuen Vertragsverhältnis die vorvertragliche Nettokaltmiete Berücksichtigung finden, die ein Jahr vor Mietvertragsende des vorherigen Mietverhältnisses wirksam gewesen ist.

Insertion

Im Anschluss inseriert der Vermieter unter Berücksichtigung der abgeforderten Pflichtangaben des Energieausweises die Wohnung und beschreibt diese möglichst genau hinsichtlich der Größe, Ausstattung und Lage. Die Veröffentlichung der Wohnanschrift, eines Grundrisses sowie entsprechender Außenfotos des Objektes als auch Innenfotos der Wohnung führen dazu, dass der Vermieter qualifiziertere Anfragen erhält, da sich der Mietinteressent bereits im Vorwege ein sehr gutes Bild über die anzumietende Wohnung machen kann.

Einladung zur Besichtigung / Besichtigungstermin

Nach entsprechender Terminabstimmung mit dem Bestandsmieter können nun entsprechende Besichtigungstermine vereinbart werden. Der Vermieter sollte in diesem Zuge bestmöglich ein Zeitfenster von 1-2 Stunden mit dem Bestandsmieter vereinbaren, in welchem ausgewählte Mietinteressenten vorzugsweise nicht in einem Sammeltermin, sondern im 10-Minutentakt eingeladen werden, so dass der Vermieter auch ausreichend Zeit hat, auf etwaige Fragen der einzelnen Mieter einzugehen.

Im Zuge des Besichtigungstermins hat der Vermieter den potentiellen Mietinteressenten unaufgefordert den entsprechenden Energieausweis des Gebäudes auszuhändigen.

Vorzugsweise sollte der Vermieter eine entsprechende „Vertrauliche Selbstauskunft“ vorbereitet haben, um die potentiellen Mietinteressenten hinsichtlich Name, Adresse, Geburtsdatum, Beruf, Nettoeinkommen sowie der Anzahl der einziehenden Personen sowie etwaiger Haustiere zu befragen und später die Daten hinsichtlich einer Mieterauswahl besser vergleichen zu können – jedoch besteht seitens des Mietinteressenten keine Verpflichtung zur Abgabe einer Vertraulichen Selbstauskunft. Auch empfiehlt es sich in diesem Zuge bereits, sich seitens der potentiellen Mieter auf dem Formular der Vertraulichen Selbstauskunft bestätigen zu lassen, dass keine Zwangsvollstreckungsnahmen gegen den Mietinteressenten eingeleitet sind und er auch nicht privat insolvent ist.

Im Regelfall sollten Sie den Mieter auch im persönlichen Gespräch fragen, warum er überhaupt umziehen möchte. Sofern Angaben zur Änderung der familiären Situation z.B. aufgrund von Nachwuchses und in diesem Zuge der Notwendigkeit des Bezugs einer größeren Wohnung oder ein vorausgegangener Arbeitgeberwechsel mit der etwaigen Erforderlichkeit des Wohnortwechsels als Begründung angegeben wird, so ist dies überprüfbar und in der Regel schlüssig. Achtsam sollten Sie als Vermieter sein, wenn Rechtstreitigkeiten mit dem Vermieter oder ein Schimmelbefall in der derzeitigen Wohnung als Begründung angegeben werden, denn dies könnte ein Indiz dafür sein, dass die gleichen Probleme bei Ihnen auftreten.

Mieterauswahl

Hinsichtlich der Auswahl potentieller Mieter kann an dieser Stelle keine Empfehlung ausgesprochen werden, da dies zum einen von der Beschaffenheit der Wohnung, dem Wohnumfeld als auch vom jeweiligen Vermieter abhängig ist – beispielhaft ob eine Haustierhaltung erlaubt ist. An dieser Stelle soll jedoch erwähnt werden, dass kein Mietinteressent hinsichtlich seiner Herkunft, Hautfarbe oder Religion ausgeschlossen werden darf und die Miethöhe auch nachhaltig durch den potentiellen Mieter absehbar tragbar sein sollte.

Üblicherweise erfolgt im Besichtigungstermin keine unmittelbare Zusage, zumal man auch dem Mietinteressenten Gelegenheit geben sollte, 24 Stunden über die entsprechende Anmietung nachzudenken, so dass beide Seiten auch bewusst ein entsprechendes Mietverhältnis eingehen.

Vermieter sollten die Besichtigung des jeweiligen Mietinteressenten entsprechend dokumentieren, sich vorzugsweise auch noch einmal im Mietvertrag entsprechend bestätigen lassen, dass der Mietinteressent die Wohnung im Vorwege eingehend besichtigt hat, denn ausschließlich durch die im Vorwege durchgeführte Besichtigung, steht dem Mieter kein Widerrufsrecht hinsichtlich des Mietvertrages zu. Schließen Sie einen Mietvertrag mit einem Mieter ab, ohne dass dieser die Wohnung im Vorwege besichtigt hat, sollte dieser in jedem Fall auf das ihm zustehende gesetzliche Widerrufsrecht im gesetzlich erforderlichen Umfang hingewiesen werden, da sich die Widerrufsfrist andernfalls von 14 Tagen auf einen Zeitraum von 14 Tagen zzgl. eines vollständigen Kalenderjahres verlängert, was zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen des Vermieters führen kann.

Mietvertragserstellung

Aufgrund der „Vertraulichen Selbstauskunft“ liegen dem Vermieter bereits alle vertragsrelevanten Daten vor. Es ist jedoch zu empfehlen, dass der Mietinteressent weitere Unterlagen zur Mietvertragsunterzeichnung mitbringt, um eine Prüfung der getätigten Angaben vorzunehmen:

  • Kopie der letzten drei Gehaltsnachweise (angegebenes Nettoeinkommen)
  • Schufa-Eigenauskunft (Privatinsolvenz)
  • Personalausweiskopien (Identitätsangaben)
  • Vermieterbescheinigung des vorhergehenden Vermieters, wobei ein Vermieter nicht zur Abgabe einer solchen Vermieterbescheinigung verpflichtet ist. Diese kann jedoch helfen, eine bessere Einschätzung hinsichtlich der Zahlungsmoral und ggf. anhängiger Mietrechtstreitigkeiten zu erhalten.

Darüber hinaus bietet Ihnen Haus & Grund Rahlstedt zum Preis von derzeit € 18,00 an, einen entsprechenden Mieter-Solvenz-Check durchführen zu lassen.

Der Vermieter muss im Mietvertrag auswählen, auf welcher Basis zukünftige Mieterhöhungen durchgeführt werden sollen. Trifft der Vermieter keine Entscheidung hinsichtlich eines Indexierungs- oder Staffel-Mieterhöhungsverfahrens, so werden künftige Mieterhöhungen auf Basis des jeweiligen Hamburger Mietenspiegels durchgeführt, der alle zwei Jahre (Veröffentlichung jeweils ca. Ende November jedes ungeraden Kalenderjahres) publiziert wird. Aktuell ist eine Index-Mietvereinbarung aufgrund der anhaltenden Inflation vorteilhaft, jedoch sind viele Mieter aufgrund der Inflation entsprechend sensibilisiert. Bei einer Staffel-Mietvereinbarung, bei der die Mietpreise bereits heute für die kommenden Jahre verbindlich festgelegt werden, unterliegt jede festgelegte Staffelmiete zum jeweiligen Zeitpunkt der Einhaltung und Überprüfung im Rahmen der Mietpreisbremse, zudem ist die Staffel-Mietvereinbarung im Regelfall zeitlich begrenzt, so dass im Anschluss wiederum des gesetzliche Mieterhöhungsverfahren zur Anwendung kommt.

Ergänzend hat ein Vermieter zu berücksichtigen, dass er bei der Wahl des Index- oder Mieterhöhungsverfahrens auf Modernisierungsmieterhöhungen verzichtet, insoweit die Modernisierungsmaßnahmen nicht auf Grund von Umständen durchgeführt worden sind, die er nicht zu vertreten hat – somit i.d.R. eine gesetzliche Pflicht zu den Modernisierungsmaßnahmen geführt hat.

Auch hier ist es schwierig, eine Empfehlung hinsichtlich der künftigen Mieterhöhungsmethode auszusprechen (ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietenspiegels / Staffel / Index), da die Wahl insbesondere unter Berücksichtigung künftig angestrebter Modernisierungsmaßnahmen getroffen werden sollte und für die Zukunft schwer eingeschätzt werden kann, wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Inflation entwickeln wird.

Vielfach gehen Vermieter aufgrund des Aufwands des Vermietungsprozesses und ggf. der wiederholten Zahlung einer Maklercourtage für den Vermietungsprozess dazu über, einen Kündigungsausschluss im Mietvertrag zu vereinbaren, der auf max. 4 Jahre ab Vertragsunterzeichnung (Achtung: nicht Mietbeginn) gesetzlich beschränkt ist.

Hinweis: Hiervon abweichend ist der qualifizierte Zeitmietvertrag zu sehen, der ungeachtet der vorstehenden 4-Jahres-Frist auch einen längeren Zeitraum berücksichtigen kann und eher als Ausnahme gesehen werden kann. Bei einem Zeitmietvertrag ist eine Kündigung des Mietverhältnisses während der Vertragslaufzeit ausgeschlossen, jedoch bleibt das Recht zur fristlosen Kündigung bei berechtigten Gründen selbstverständlich bestehen. Ein Zeitmietvertrag muss ein eindeutiges Mietvertragsende sowie einen konkreten Befristungsgrund ausweisen, der auch bei Fristende noch Bestand hat – beispielhaft ist die pauschale Begründung der Eigennutzung zu ungenau (wer zieht nach Mietvertragsende in die Mietwohnung aus welchem Grunde zu diesem Termin ein). Wird der konkrete Befristungsgrund vermieterseitig nicht benannt oder liegt dieser bei Fristende nicht mehr vor, so geht das Gesetz von einem unbefristeten Mietvertrag aus. Das Gesetz führt derzeit ausschließlich drei berechtigte Gründe für die berechtigte Befristung an, deren Begründung ausführlich und möglichst genau vertraglich festgehalten werden sollten:

  1. Der Vermieter oder nahe Angehörige möchten die Wohnung nach Ablauf der Befristung selbst nutzen.
  2. Der Vermieter möchte die Wohnung abreißen oder sie so umfassend sanieren, dass sie während der Renovierungsarbeiten nicht mehr bewohnbar ist.
  3. Der Vermieter möchte die Wohnung an MitarbeiterInnen einer Firma vermieten, die zu einer Dienstleistung verpflichtet sind – die Wohnung gälte dann als Werksmietwohnung.

Hinweis: Die ausschließliche Berücksichtigung des wortgleichen Inhaltes einer der drei vorstehenden Befristungsgründe dürfte im Regelfall zu unspezifiziert und somit unzureichend sein.

Zuletzt sei noch darauf hingewiesen, dass der Vermieter eine Mietkaution im Rahmen der gesetzlichen Höchstgrenze von drei Nettokaltmieten mietvertraglich vereinbaren sollte, da im Rückstands- oder mieterseitig verschuldeten Mangelfall die Mietkaution erfahrungsgemäß selbst bei Berücksichtigung der gesetzlichen Höchstgrenze i.d.R. unzureichend ist.

Wohnungsrückgabe und Wohnungsübergabe

Im Optimalfall ist die Wohnung bereits vermietet, bevor der Bestandsmieter ausgezogen ist, so dass eine reibungslose Anschlussvermietung gewährleistet ist.

Sowohl bei der Rückgabe als auch bei der Übergabe des Mietgegenstandes ist der Zustand der Wohnung entsprechend zu dokumentieren, wobei die Rückgabe seitens des Bestandsmieters nicht zwingend einer Beteiligung seitens des Vermieters bedarf – insbesondere sind auch die zu übergebenden Schlüssel sowie Zählerstände für Strom (Wohnungsstrom und ggf. Nachtspeicherheizung), für die Wasseruhren (Kaltwasserzähler und ggf. Warmwasserzähler) sowie für Gas (bei Gasetagenheizungen) entsprechend zu dokumentieren. Technische Anlagen (Küchengeräte / Steckdosen / Wasserentnahmestellen u.a.) sollten vermieterseitig in diesem Zuge geprüft werden, selbst wenn es sich hierbei um Instandhaltungsarbeiten handelt, die ohnehin dem Vermieter obliegen.

Auch kann der Vermieter die entsprechenden Zählerwerte der Heizkostenverteiler entsprechend dokumentieren, um eine kostenpflichtige Zwischenablesung des Wärmemessdienstleisters zu vermeiden. Diese Kosten der Zwischenablesung sind im Übrigen ausschließlich umlagefähig, sofern diese Umlagefähigkeit ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist. Andernfalls erfolgt die Verteilung der unterjährigen Heizkosten auf Basis der gesetzlichen Gradtagstabelle – dieses Verfahren ist in den neueren Mietverträgen von Haus & Grund Rahlstedt entsprechend aufgenommen und somit auch zwischen den Mietvertragsparteien i.d.R. vereinbart.

Das jeweilige Protokoll ist eine entsprechende Bestandsaufnahme des Mietgegenstandes und aus rechtlichen Gründen sollten hierin keine individuellen Vereinbarungen aufgenommen werden. Ein Vermieter hat das Recht und auch angemessene Zeit, entsprechende Ansprüche nach einer erfolgten Rückgabe zu prüfen, so dass er auch hinsichtlich des Verbleibs der Kaution bspw. zwecks                          (Teil-)Einbehalts der Mietkaution im Nachgang entscheiden kann.

Im Optimalfall sind die Protokollinhalte mit dem ausziehenden sowie dem Neu-Mieter insbesondere im Hinblick auf die Anzahl der Schlüssel sowie der Zählerstände identisch, so dass der Vermieter nicht mit entsprechenden Interimsverbräuchen belastet wird. Sollte die Rückgabe nicht vertragsgemäß erfolgen, so ist der ausziehende Mieter binnen einer Nachfrist zur Nachbesserung aufzufordern. Befindet sich der Mietgegenstand nicht in vertragsgemäßen Zustand und kommt der Mieter der Aufforderung zur Nachbesserung nicht (im erforderlichen Umfang) nach, so können dem Vermieter unterschiedliche Ansprüche zustehen, die im Rahmen einer Rechtsberatung bei Haus & Grund erörtert werden sollten. Können entsprechende Nachbesserungen einvernehmlich durch Abgeltung / Aufrechnung mit der Mietkaution geregelt werden, so empfiehlt es sich, eine separate Vereinbarung zu treffen und einen Kautionseinbehalt abzustimmen, so dass rechtliche Auseinandersetzungen weitestgehend vermieden werden und der Prozess der Anschlussvermietung nicht verzögert wird. Der Mieter ist auf das ihm gesetzlich zustehende Widerrufsrecht im erforderlichen Umfang hinzuweisen.

Abschließend ist dem Vermieter noch anzuraten, die entsprechenden Versorger für Strom, Wasser und ggf. Gas hinsichtlich der Mieterfluktuation unter jeweiliger Angabe der Zählernummer und dem Zählerstand zu informieren, da sich der Versorger hinsichtlich seiner Forderungen regelmäßig zunächst an den Vermieter wendet, sofern sich der neue Mieter nicht ordnungsgemäß und zeitnah anmeldet.

Einzug

Für Schäden, die im Zuge des Einzuges am Objekt entstehen, haftet der Mieter. Hat er für den Umzug einen Dienstleister beauftragt, so kann er sich im Innenverhältnis an diesem schadlos halten. Um eine Differenzierung zwischen Alt- und Neuschäden eindeutig vornehmen zu können, empfiehlt sich eine photographische Dokumentation des Mietgegenstandes sowie des Treppenhauses seitens des Vermieters zum Mietbeginn.

Nach Übergabe der Wohnung an den neuen Mieter hat der Vermieter eine entsprechende Wohnungsgeberbestätigung auszustellen und dem Mieter zu übergeben, die alle im Haushalt lebenden Personen berücksichtigt. Die Wohnungsgeberbestätigung dient dem Mieter zur An- bzw. Ummeldung des Wohnsitzes.

 

Hamburg, den 08.05.2023

Haus- und Grundeigentümerverein Hamburg-Rahlstedt e.V.

Schweriner Str. 27 in 22143 Hamburg

www.hug-rahlstedt.de

 

Autor

Fabian Röhr

Vorstandsvorsitzender